在探索和实践CAZ这一创新城市发展模式的过程中，基强联行，作为专业的房地产金融投行，深感荣幸能在这条道路上为各区域提供专业的支持与帮助。
基强联行拥有一支国际化的管理精英团队，其中不乏在戴德梁行、LVMH基金及瑞安地产等业界领军企业深耕多年的资深专家，团队凭借广阔的国际视野和丰富的资源积累，致力于为客户提供优质的房地产金融服务。
我们深知，每个城市都有其独特的文化和历史底蕴，而CAZ的建设正是要将这些元素与现代都市的蓬勃活力相结合，打造出既彰显地方特色，又紧跟国际潮流的城市新名片。
一、CAZ源起
1923年，美国城市社会学家欧内斯特·伯吉斯提出“CBD”（中央商务区）概念，定义为城市商业、金融和行政中心，迅速全球推广。1990年，由外经贸部牵头，嘉里集团参与投资和建设的“中国国际贸易中心”一期运营，标志着中国最早CBD诞生；随后上海陆家嘴、广州珠江新城、深圳福田等地也涌现知名CBD。
图1：1990年，即将全面开业的国贸中心
然而，随着生活和工作方式变化，传统CBD空间逐渐无法满足现代需求。如科技行业和创新产业的崛起，使得对空间的需求发生了显著变化，人们越来越倾向于寻求更加开放、灵活的工作环境。
此外，CBD作为经济心脏的定位，往往导致工作区域与居住区域分离，增加了通勤时间和成本，而且一到夜晚和周末CBD就会陷入“空城”状态，导致城市资源利用效率变低且城市青年居住的幸福感不高。同时，过度依赖办公物业，产业的单一性限制了CBD的生活和娱乐功能，削弱了其整体活力和吸引力。
面对这些挑战，全球众多先进城市正步入新一轮的城市变革之中——CAZ（Central Activity Zone，中央活力区）模式悄然兴起。全球城市化进程中，CAZ正逐渐取代CBD，成为城市规划的新焦点。伦敦、纽约、巴黎、日本、新加坡等世界级城市已率先行动，纷纷设立先行试验区。
图2：伦敦国王十字CAZ，打破了工作和生活的边界
我国一线城市也紧跟全球潮流，纷纷提出将传统CBD升级为CAZ的计划。《上海市城市总体规划（2016-2040）》中明确提出，将用24年时间将CBD升级为CAZ。深圳、成都、重庆、杭州等城市也紧随其后，积极推动CBD向CAZ的转型升级。
CAZ模式的兴起，不仅是对传统CBD模式的超越，更是对未来城市发展的深刻洞察和前瞻布局。它将以更加开放、包容、多元的姿态，引领城市走向更加繁荣、宜居、可持续的未来。
二、CAZ到底是什么？
2004年，伦敦政府公布的《大伦敦空间战略规划》，首次提出建设中央活力区（CAZ）。CAZ，全称“Central Activity Zone”，即“中央活力区” ，指的是不仅包含金融以及商业服务业，还具有旅游休闲，购物消费，文化娱乐，潮流运动为一体的大型商旅文活动集聚区。
CAZ这种模式让城市中心不再只是商务和金融的单一聚集地，而是变成了一个集多种功能于一体的城市公共空间。它不再只是让人们白天工作8小时的地方，而是变成了可以24小时享受生活的区域，让工作和居住真正达到了平衡。
简单来说，CAZ是从CBD发展而来的，但它比CBD更加完善和先进多元。
三、国际城市的CAZ迭代
而从CBD向CAZ的转变，也让许多大都市实现了光辉的复兴，以及经济实力的高歌猛进。
作为全球首个从CBD成功升级的先锋，伦敦CAZ以全市1.4%的面积，拥有全市75%的办公面积，贡献全市55%的GDP；伦敦CAZ近10年吸收外资均位于全球前2位，年度来访国际人士占比接近2000万。过去10年，伦敦CAZ及周边区域平均房价涨幅均接近100%，商业租金及办公租金均有大幅度提升。
图3：过去10年，伦敦CAZ及周边区域平均房价涨幅均接近100%（基强联行整理总结）
而在中国经济最繁华的上海，CAZ正成为城市的新形象。徐汇滨江，以其11.4公里岸线和14.19平方公里区域，历经十年发展，已成为CAZ的典范。
初期，徐汇滨江借世博契机，强化道路与基础设施，2010年初步建成3.6公里沿江公共开放空间，借鉴世界级滨水区设计理念，旨在还江于民并促进持续发展。
图4：徐汇滨江公共开放空间及景观大道
2013年起，“一港一谷一城” （西岸传媒港、西岸数字谷、西岸金融城）项目启动，如今传媒港全面建成。
十年前，香港兰桂坊集团、美国梦工场及上海华人文化产业投资基金强强联手，共同规划了一个备受瞩目的项目，命名上海梦中心，是西岸传媒港的旗舰项目，该项目迅速被炒热成为焦点。然而遗憾的是，这个项目未能如期实现。
2019年，上海西岸开发集团全面接手，承担起项目的新使命。同年，中央广播电视总台长三角总部暨上海总站成功落户（基强联行作为前期顾问）。
以中央广播电视总台长三角总部、上海总站为旗舰，带动周边腾讯、网易、湘芒果等一批具有影响力的企业联动发展，成为文化传媒高地；数字谷也基本建成，树立AI产业标杆。
图5：徐汇滨江CAZ过去15年带来超过380%的地价提升（基强联行整理总结）
随后，文化艺术成为徐汇滨江的特色，西岸美术馆、龙美术馆、油罐艺术中心等20余座艺术场馆临江而建，形成西岸文化走廊。
未来，徐汇滨江将依托5平方公里土地整备，打造7个百万级产业组团，实现商业、办公、文化、娱乐、住宅、休闲的高度融合，最终服务于人的需求，展现综合性发展愿景。
可以说，放眼全球，每一座城市的迭代，都离不开CAZ模式。
值得一提的是，基强联行携手云南康旅集团，在昆明某区正规划打造CAZ中央活力区，其目标在于为云南昆明塑造一张全新的国际化城市名片。
四、构建CAZ的核心要素
经过对全球CAZ城市的深入探究，我们发现它们共享着一系列核心特征。接下来，我们的文章将聚焦于CAZ的核心组成要素，旨在为我国各城市的CAZ建设提供有价值的参考与启示。
1、构建【7×24小时】全天候全时段多维度体验。
活动时间多元是最具颠覆性的特性，CAZ从CBD的工作日8小时覆盖成为24小时活动覆盖，激发了城市的夜间活力。
以伦敦为例，从CBD到CAZ的迭代，光是「夜经济」，就为城市新增了10万个工作岗位，还带来了2400亿人民币的收入，预计2030年将达到每年3000亿元。伦敦更是雄心勃勃地规划到2036年新增40,000个床位，以期充分把握夜经济的巨大潜力。
图6：伦敦CAZ夜经济繁华场景
而新加坡滨海湾则是以全球性7×24小时全时活力中心为建设目标，不断壮大CBD夜色经济。滨海湾延续新加坡河夜生活场景，结合环湾夜间灯光总体规划，从空间到时间上，为游客、市民提供了丰富的宜游体验。
2、功能复合，娱乐-工作-生活（Play-Work-Live）于一体
这里面包含着2个核心元素：一是前端产业的多元化发展，不仅涵盖了传统CBD的金融商务领域，还扩展到了文化创意、信息经济以及休闲娱乐等多种产业形态；二是服务对象的广泛多样性，不仅吸引了科研、教育等多行业的专业人才，其复合功能还吸引了大量的旅游者和居住者。
以新加坡为例，功能混合是其土地规划首要强调的准则。在滨海湾地区，一种创新的“白地”策略被广泛应用，即预先保留一些地理位置优越但短期内用途未定的地块作为功能留白，等待未来条件成熟时进行灵活转换。
例如，滨海湾金沙地块就被规划为“白地”，允许开发商在满足基本合同条件的基础上，根据市场需求自由调整用地性质和比例，且无需额外支付土地溢价，从而确保土地利用的灵活性和经济效益的最大化。
3、构建大型沉浸式娱乐互动场景
创造一个能够让参与者完全沉浸其中、与之进行实时互动与体验的综合性娱乐场所。
上海徐汇滨江的光影秀联动Gate M西岸梦中心开业即为例证，通过光影节这一新城市IP，实现商业与活动的双赢。活动期间吸引496.5万游客，带动消费4亿元，话题热度高达30.68万，整体曝光超2800万，互动超33万。
图7：上海光影节徐汇分会场
4、CAZ首先是旅游目的地
CAZ通过塑造具有独特魅力和广泛影响力的地标性名片组团，以提升地区或文化的知名度和美誉度。
以伦敦CAZ为例，其地标名片组团可分为四大类：
地标建筑：如伦敦塔、伦敦塔桥和伦敦眼，成为城市的标志性符号。
图8：伦敦塔桥
文化艺术设施：大英博物馆、泰特现代美术馆和伦敦设计博物馆等，以及伦敦西区密集的剧院群（40余家剧院集中于不足1平方英里的区域）。
图9：泰勒美术馆
大型公共空间：海德公园和特拉法加广场等市政公园及公共广场，为游客提供休闲放松的绝佳场所。
图10：伦敦牛津街
图11：伦敦海德公园
总的来说，建筑、文化、艺术、商业、公共绿地等要素共同构成了伦敦CAZ作为顶级旅游目的地的坚实基础。
五、拥抱CAZ，共创未来新篇章
从璀璨夺目的天际线到充满人文气息的文化地标，从高效便捷的交通网络到丰富多彩的公共活动，CAZ以其独特的魅力和无限的创新潜力，正逐步成为引领未来城市发展的新标杆。
在未来，随着科技的不断进步和智能化时代的到来，CAZ将更加注重可持续发展和人文关怀，也将成为文化交流和创意创新的重要平台，汇聚更多国内外顶尖的文化机构和创意人才，为城市注入新的活力和动力。
CAZ必将焕发出更加璀璨的光芒，成为引领未来城市发展的新典范。
基强联行投资管理顾问（上海）有限公司
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